禁止商办物业打＂擦边球＂变身＂公寓＂ 空置率高存量大 未来佛山商业怎么走？

　　禁止商业物业在建设和销售时，打“擦边球”变身“公寓”；某某公馆、×房×厅等宣传字眼和居住模样的样板房都属于销售误导；签合同前，销售人员和购房者还要“合影留念”作为存档；商业办公建筑每间面积不得小于200平方米……
　　日前，佛山市住房和城乡建设局会同佛山市自然资源局公示了一份《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知》（征求意见稿）(以下简称《通知》)，对外征求意见建议。
　　在业界看来，《通知》将进一步减少“擦边球”和不规范的行为，对现在的房地产市场进行规范化管理有着积极作用。同时，值得关注的是，据代理行统计，截至10月底，佛山写字楼、商铺市场库存去化周期已分别达到约63个月和95个月，远高于约12个月的合理区间，在规范公寓市场的同时，业界建议未来需要更有效的措施和力度，推进佛山现代服务业的发展以提高商业物业需求，以及希望在商办物业面积设定时更加多元化，为佛山加大对创新创业团队的吸引和落地提供空间。

佛山市将加强对服务型公寓建设的管理，规范商业、办公类项目销售行为。

　　政策
　　买的是住宅、公寓还是写字楼？ 佛山拟发文进一步规范商办物业性质
　　“我准备在佛山中心区买两套小公寓，一来不限购；二来总价低，可以一套留着自己住一套放租；三来销售人员说这里未来有地铁……”
　　随着中心区住宅限购及可售物业动辄90平方米以上的面积对总价门槛有要求，越来越多的人和钟先生一样把目光放在了购置佛山“公寓”上，包括作为过渡居住的新婚夫妇、准备卖掉广州老房子换个电梯新房来“养老”的广佛“候鸟”，还有打算用手上不多的存款购置一套物业作为放租的置业者。
　　但是很多“公寓”到底是住宅性质、服务型公寓还是写字楼，很多置业者并不清楚，或者并没有留意到现场的资料公示，就交钱下定了，因为物业性质导致的后期纠纷近年并不在少数。
　　为进一步加强佛山市服务型公寓建设管理，规范商业、办公类项目销售行为，佛山市住房和城乡建设局会同佛山市自然资源局联合起草了《通知》，于11月15日-21日对外征求社会公众的意见建议。
　　南都记者了解到，该《通知》针对包括加强服务型公寓建设管理、规范商业、办公类项目的销售管理和履行监督检查职责三方面对服务型公寓、商办类项目建设和销售进行了进一步明确规范，禁止商业物业在建设和销售时，打“擦边球”变身公寓。
　　其中《通知》特别明确，规划条件和土地出让合同未约定的，不得设置服务型公寓，同时，房地产开发企业在销售商业、办公类项目时，应严格按照规划功能进行销售，制作专门的《商业、办公类项目重要信息提示》展板并固定在项目销售现场的显眼位置，对当期销售商品房的规划功能及使用属性进行公示。
　　房地产开发企业在与购房者签订的认购书、买卖合同等文件中，必须重点提醒房屋的规划用途、土地使用年限，明示物业管理费、水电费标准等情况，以及不具备直接入户、入学和使用燃气的条件等相关不利因素。批准为办公项目的，在办理不动产权登记证书时，房屋规划用途应统一登记为“办公用房”，不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公”等用途进行登记。

不限购“公寓”成为低门槛置业的“香饽饽”。

　　政策
　　“公馆”“×房×厅”等宣传字眼不合规 签合同前买卖双方需共同拍照存档
　　某某公寓、某某公馆、一房一厅等宣传字眼也或是违规误导，签合同前，销售人员和购房者还要“合影留念”作为存档。《通知》除了禁止商业物业在建设打“擦边球”变公寓，在宣传和销售时也要做到清晰透明。
　　买房时看的广告和样板房都是一副居家模样，匆匆挥笔签合同时却没有看清物业性质写的是“办公”，这是不少遇到纠纷的消费者维权时碰到的尴尬。
　　《通知》指出，房地产开发企业及经纪机构应如实发布项目销售广告，不得发布虚假房源和价格信息。除服务型公寓外的商业、办公类项目，房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。
　　同时，为了让当的时购买和销售过程“有迹可循”，《通知》征求意见稿还提出，房地产开发企业在与购房人签订购房合同前，销售人员与购房人需共同在展板旁拍照存档，照片中需能清晰显示购房人、销售人员的正面样貌、身份证信息和展板信息。
　　房地产开发企业在录入商品房网签信息时，需上传不少于两张上述照片到网签系统，并作为商品房买卖合同的附件存档备查，并由区房产交易机构或不动产登记机构在办理网签购房合同备案审核时监督落实。
　　此外，对于置业者关注的购买非住宅物业是否可以享受入户、入学以及申办居住证等问题，《通知》也给予进一步明确。
　　包括非住宅项目的用水、用电，应按商业办公标准收费和管理，不配置管道燃气设施、教育学位等。非本地户籍的购房人或房屋使用人如需办理有关入户、入学手续的，具体应按《佛山市新市民积分制服务管理办法》执行。以及非本地户籍的购房人或房屋使用人，符合《居住证暂行条例》（国务院令第663号）等相关规定条件的，可以申请办理居住证。

　　政策
　　对“服务型公寓”提出明确规范 进一步推动房地产市场规范化管理
　　那么合规的“服务型公寓”长什么样？本次《通知》在征求意见时，也给予进一步明确。
　　首先，看土地性质、规划条件和出让合同约定。
　　根据《通知》，规划条件和土地出让合同未约定的，不得设置服务型公寓。同时，在商业用地上建设的服务型公寓，其计容建筑面积占商业计容建筑面积比例不得超过20%。其他用地性质兼容商业的，服务型公寓建筑面积不得超过商业计容建筑面积的30%。
　　其次，建筑应该是通廊式布局且阳台应封闭不能外挑。本次《通知》规范了“服务型公寓”的设计要求，包括服务型公寓的建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用单元式住宅套型设计，建筑立面应做公建化处理，阳台应封闭且不得外挑等。
　　除了注明服务型公寓外的商业、办公建筑，将不能设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间必须集中设置，除了首层之外每一分隔单元的套内建筑面积不得小于200平方米。以及不得预留、违规增设可作为居住空间的排水、排污、排烟及燃气管道。
　　“这是一份比较贴近目前房地产市场的文件。”佛山市房地产业协会副会长骆仪克表示，这是针对前段时间出现的公寓型写字楼等现象，有针对性地出台的一份文件，目的是减少擦边球和不规范的行为，对现在的房地产市场进行规范化管理有着积极作用。在他看来，文件的相关规定是比较细化的，并不是一刀切地“不能做”，而是强调“规范化地做”，对规范公寓市场既有限制也有引导。“文件已经明确规定不能出现居住型写字楼等，从报建开始不允许做，例如写字楼单元里面不能建有洗手间、厨房等，且面积不能少于200平方米，也就意味着做不成公寓了，这对以后的公寓市场有明确的指引和规定作用。”

　　回顾

　　商业“去库存”压力山大 不限购“公寓”成为低门槛置业“香饽饽”

　　“由于规划和政策的驱动，佛山近年商业、办公物业库存量达到惊人的数量。2015年，佛山的非住宅库存量高达1024万平方米，2016年为978万平方米，2017年提出‘去库存’。在这样的背景下，2018～2019年佛山出现大量商业、办公用地发展出来的‘公寓’。”广东省房协理事、专家咨询委员会委员赵卓文认为，从佛山商办物业去库存压力，到今年初开始执行的积分入户新政规定，都客观上推动了公寓的销售。
　　一方面是商业去库存的压力驱动，另一方面是“不限购”、总价低的公寓和小面积商业物业，成为不少打算在中心区置业购房者的住宅替代品。
　　昨天下午，南都记者走进位于季华路的“芮丽”销售中心，虽然是工作日，但陆续可见不少年轻人过来参观样板房。当南都记者以消费者身份参观项目样板间时，现场销售人员告诉记者，该项目属于服务型公寓，可用作居住，“项目不能用作办理居住证，但可以用于积分入学。因为具有单价比周围住宅便宜等优势，项目还吸引了不少老人和想要独立居住的年轻人购买。”
　　同一区域的另一个项目兆阳·立方的营销中心同样对外开放中。在南都记者此前采访中，该公寓项目有不少购房者是从广州换房到佛山的广佛“候鸟”，买房是为了换个电梯房作为养老。销售人员介绍，项目是公寓的商服用地，可以用于居住，非办公室用地改建。“目前项目首期已经收楼开始入住，项目部分用于酒店返租。”
　　“按照这份征求意见《通知》的内容来看，部分此前按规定报建公寓的项目属于合规。不合规的是例如在办公用地上建设的类住宅公寓项目。”据业内人士透露，南海区近年在商业用地的土地出让文件中均有提到“以上地块宗地范围内禁止建设公寓、酒店式公寓、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房”这类表述，因此，此前有商办物业以类住宅、公寓的功能进行销售。“一方面当写字楼大量空置时，这类物业增加中心区供应，有利于释放住宅需求压力，降低商业库存。但是另一方面，不规范、不明确的物业功能与性质也确实为市场带来隐患。”
　　聚焦
　　商业办公项目未来怎么走？
　　业界：推动佛山现代服务业的发展，增加市场需求
　　在市场亟待进一步规范的同时，不容忽视的是佛山仍旧面临大量商业、办公物业空置、市场存量囤积的压力。
　　根据佛山中原最新发布的月度统计数据显示，截至10月底佛山写字楼、商铺市场库存去化周期已分别达到约63个月和95个月，也就是说，即使不考虑继续新增入市的写字楼数量，仅是目前佛山市场上待售的写字楼数量，按照过去半年的销售速度估算，需要大约63个月才能卖完，而商铺则需要长达约95个月。这已经远高于平均约12个月的健康区间。
　　“办公物业以后单间面积提升到200平方米，比广州规定的300平方米略低，这对新建物业影响很大。广州出台政策后，公寓销售大概下跌七成。”赵卓文认为，未来佛山商业办公面临三大压力，第一是互联网时代电商的冲击和影响，商业物业面临艰难的转型。第二是来自广佛同城的压力，佛山将越来越强烈地受到广州商业中心的辐射。第三是商业、办公类物业供应量不断增加的压力。“当前连三旧改造、工业M0用地，都不断释放同类物业的供应量。”
　　在业内人士看来，佛山限制商业、办公转“公寓”的规范落地非常有必要。与此同时，佛山也要思考高存量之下，商业、办公物业的出路在哪里？
　　“公寓是城市居住功能的补充产品和过渡产品，包括佛山目前大力推进租赁市场供给，促进租购并举市场平衡，公寓类产品都提供了有效补充。对服务型公寓功能进行合理化功能明确会促进市场健康发展。同时，小面积公寓或者商办物业，在功能上还可以一定程度上解决创业型企业及个人创业和创新需求。”佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长刘世恩表示，鼓励创新创业与佛山产业发展方向相符，在严格规范商办土地功能性质的同时，希望在商办物业面积设定上更加多元化，为佛山加大对创新创业团队的吸引和落地提供更合适的面积空间。
　　同样关注未来商业、办公物业发展的赵卓文建议，希望佛山后续减少未来几年佛山商业、办公类项目用地的供应量，同期出台相关政策，进一步有效降低商业、办公的库存。此外，更重要的是能够有效刺激佛山现代服务业的发展。“只有用户增加，需求增大，佛山商业、商务类物业才会有春天。”　　（文章来源：房天下，侵删）